東京・千葉の店舗物件の選び方｜開業前に確認したい10項目を解説
店舗開業を成功させるためには、立地や家賃だけでなく、希望する内装や設備を実現できる物件かどうかを契約前に確認することが重要です。
一見条件のよい店舗物件でも、電気容量や給排水、換気・排気設備などが不足していると想定外の追加工事が発生することがあります。
特に東京都内や千葉県北西部は、駅前のテナント、商業ビル、住宅街の路面店、郊外型店舗などエリアによって物件条件や集客方法が異なります。
この記事では、東京・千葉で店舗開業を検討している方に向けて、店舗物件を選ぶ際に確認したい10項目と居抜き物件・スケルトン物件の違いを解説します。
物件契約後に、
「希望するレイアウトにできない」
「内装工事費が予算を超えた」
と後悔しないために、ぜひ参考にしてください。
【東京・千葉で店舗開業を成功させる物件選びとは】
店舗物件を選ぶとき、多くの方が最初に確認するのは立地、広さ、家賃ではないでしょうか。
もちろん、これらは重要な条件です。
しかし、店舗開業に必要な費用は物件取得費だけではありません。
内装工事、厨房・空調・給排水・電気・ガスなどの設備工事、看板工事、什器・備品の購入費なども含めて考える必要があります。
家賃が安い物件でも、設備が不足していれば内装工事費が高くなることがあります。
一方、家賃がやや高くても、必要な設備が整った居抜き物件なら開業費用を抑えられる可能性があります。
店舗物件は「借りられるか」ではなく、次の3点を総合的に確認することが大切です。
・計画している業態で営業できるか
・希望する店舗デザインやレイアウトを実現できるか
・物件取得費と内装工事費が総予算に収まるか
店舗物件の契約前に内装会社へ相談すると、必要な工事や概算費用を事前に検討しやすくなります。
【店舗物件を探す前に決めておきたい3つの条件】
開業する業種とターゲットを明確にする ＝＝＝
店舗物件を探す前に、どのようなお客様に来店してほしいのかを具体的に整理します。
例えば、同じ飲食店でもランチ需要を狙う店舗と夜間営業を中心とする店舗では、適した立地が異なります。
美容室やサロン、クリニックなどは、通いやすさやプライバシーへの配慮も重要です。
業種とターゲットが明確になると、駅からの距離、周辺環境、視認性、必要な駐車場台数などを判断しやすくなります。
希望エリアと商圏を検討する ＝＝＝
東京都内では、駅からの距離や通行量だけでなく、平日と休日、昼と夜で人の流れが変わる点にも注意が必要です。
千葉県北西部では、駅前型の店舗に加えて、自動車での来店を想定した郊外型店舗も多く見られます。
船橋市、市川市、松戸市、柏市、習志野市、八千代市、千葉市などでは、駅や地域によって顧客層と交通手段が異なります。
候補物件は一度見るだけで決めず、曜日や時間帯を変えて周辺の人通り、交通量、競合店、駐車場の利用状況などを確認しましょう。
物件取得費と内装工事を含めて予算を決める ＝＝＝
店舗開業では、保証金・敷金、礼金、仲介手数料、前家賃などの物件取得費が必要です。
さらに、内装工事費、設計費、設備費、看板、家具、厨房機器、開業後の運転資金も確保しなければなりません。
物件の家賃だけで予算を判断すると、工事段階で資金が不足する可能性があります。
物件取得費、内装・設備工事費、備品購入費、運転資金を分けて整理し、開業までの総額で判断することが重要です。
【東京・千葉で店舗物件を選ぶ際の確認項目10選】
1．ターゲットと立地が合っているか
人通りが多ければ、すべての店舗に適しているとは限りません。
通行している人の年代、性別、来街目的、滞在時間が、自店のターゲットと合っているかを確認します。
また、路面店は視認性に優れていますが、賃料が高くなる傾向があります。
2階以上の空中店舗は賃料を抑えやすい一方、看板や入口の分かりやすさが集客に影響します。
立地の知名度だけでなく、自店の業態と集客方法に合っているかで判断しましょう。
2．家賃が売上計画に見合っているか
希望するエリアで理想的な物件が見つかっても、家賃が売上計画を圧迫すると開業後の経営が不安定になります。
家賃の妥当性は、想定売上、客単価、席数、回転数、営業日数などを基に判断します。
共益費、看板使用料、駐車場代、管理費などが別途必要な場合もあるため、毎月発生する固定費を合計して確認してください。
3．希望する業種で営業できるか
テナント募集の表示があっても、すべての業種が営業できるとは限りません。
建物の用途、管理規約、賃貸条件、他テナントとの業種制限などによって、飲食店や美容室、深夜営業を伴う店舗が認められないことがあります。
「軽飲食可」と記載されていても、焼肉店、ラーメン店、居酒屋など、煙・におい・油を多く扱う業態は対象外となる場合があります。
契約前に、営業したい業態を貸主や管理会社へ具体的に伝え、許可される範囲を確認しましょう。
4．必要な客席数とレイアウトを確保できるか
同じ床面積でも、柱、梁、階段、トイレ、設備スペースなどによって、実際に使用できる面積は異なります。
飲食店では、客席だけでなく厨房、配膳、収納、スタッフ動線も必要です。
美容室ではセット面とシャンプー台、クリニックでは待合室・診察室・バックヤードなどを配置します。
図面上では十分な広さに見えても、必要な通路幅や設備スペースを確保すると、想定した席数が取れないことがあります。
物件契約前に簡易的なレイアウトを作成すると、希望する店舗が実現できるか判断しやすくなります。
5．電気容量が不足していないか
店舗では、空調、照明、厨房機器、冷蔵庫、給湯器、美容機器、医療機器など多くの電気設備を使用します。
既存の電気容量が不足している場合は、容量変更や幹線の改修が必要です。
建物全体の設備状況によっては、希望する容量まで増やせないこともあります。
使用予定の機器を整理し、電気容量と電源の種類を契約前に確認してください。
6．給排水設備を確保できるか
飲食店、美容室、クリニックなどは、給排水設備の位置と容量が内装計画に大きく影響します。
希望する場所まで配管を延長できても、床の高さを上げる工事や排水勾配を確保する工事が必要になる場合があります。
特に美容室のシャンプー台や飲食店の厨房など、水を多く使用する設備は、既存配管の口径や排水能力も確認が必要です。
7．空調・換気・排気設備を設置できるか
店舗内を快適に保つためには、業態と面積に合った空調・換気設備が必要です。
飲食店では、厨房から発生する熱、煙、油、においを屋外へ排出するダクト計画が重要になります。
排気ダクトを設置する経路がない、屋上や外壁への穴あけが認められない、近隣へのにおい対策が必要といった理由で工事費が増えることがあります。
空調機の室外機を置く場所も含め、現地で確認しましょう。
8．看板や外装工事に制限がないか
店舗の認知度を高めるには、看板や外観デザインが重要です。
しかし、建物の管理規約や地域のルールによって、看板の大きさ、設置場所、照明、外壁の色などが制限されることがあります。
空中店舗では、入口や共用部に案内表示を設置できるかも集客に影響します。
契約前に看板を設置できる範囲と、外装変更の可否を確認してください。
9．営業時間や音・においの制限がないか
住宅が近い物件や複合ビルでは、営業時間、音、振動、においに関する制限が設けられている場合があります。
深夜営業を予定していても、建物の利用時間や管理規約によって営業できない可能性があります。
カラオケ、音楽、施術機器などを使用する店舗は、防音・防振工事が必要になることもあります。
希望する営業形態を伝え、近隣環境と建物のルールを確認しましょう。
10．工事区分と原状回復条件を確認する
テナント工事では、借主側で施工会社を選べる工事と貸主指定業者が施工する工事に分かれる場合があります。
空調、防災、電気幹線、共用部などが指定工事になると想定より費用が高くなることがあります。
また、退去時にスケルトン状態へ戻す契約では、将来的に解体・撤去費用が発生します。
契約前に工事区分、指定業者の有無、工事可能時間、搬入経路、原状回復の範囲を確認することが重要です。
【居抜き物件とスケルトン物件はどちらを選ぶべき？】
店舗物件には、前テナントの内装や設備が残っている「居抜き物件」と内装や設備が撤去された「スケルトン物件」があります。
どちらが適しているかは、開業予算、希望するデザイン、既存設備の状態によって異なります。
居抜き物件のメリット ＝＝＝
・既存の内装や設備を再利用できれば工事費を抑えられる
・工事期間を短縮できる可能性がある
・以前と同じ業態なら設備を活用しやすい
居抜き物件の注意点 ＝＝＝
・既存設備が劣化している可能性がある
・希望するレイアウトへ変更しにくい場合がある
・不要な設備の撤去費用が発生する
・設備の所有者や造作譲渡の範囲を確認する必要がある
居抜き物件だから必ず安く開業できるとは限りません。
厨房機器や空調設備が使用できなければ、撤去費用と新設費用の両方がかかります。
設備の動作確認だけでなく、年式、修理履歴、所有関係も確認しましょう。
スケルトン物件のメリット ＝＝＝
・レイアウトやデザインの自由度が高い
・ブランドの世界観を表現しやすい
・設備を新しく計画できる
スケルトン物件の注意点 ＝＝＝
・内装と設備を一から整えるため工事費が高くなりやすい
・設計、施工期間を長く確保する必要がある
・開業までの家賃負担が増える可能性がある
スケルトン物件は自由度が高い一方、空調、給排水、電気、ガス、防災設備などを含めた総予算の確認が欠かせません。
【業種別に確認したい店舗物件の設備】
飲食店 ＝＝＝
飲食店では、厨房の広さ、給排水、ガス、電気容量、換気・排気ダクト、グリストラップ、防水、ゴミ置場などを確認します。
調理方法によって必要な設備が変わるため、カフェ、居酒屋、ラーメン店、焼肉店など、具体的な業態とメニューを基に判断することが重要です。
美容室・サロン ＝＝＝
美容室では、シャンプー台の給排水、給湯設備、電気容量、セット面の配置、タオルや薬剤の収納スペースなどを確認します。
エステサロンやリラクゼーションサロンでは、個室の広さ、遮音性、空調、換気、受付から施術室までの導線も大切です。
クリニック・調剤薬局 ＝＝＝
クリニックでは、患者様とスタッフの動線、待合室、診察室、処置室、バックヤード、プライバシー、防音、バリアフリーなどを確認します。
使用する医療機器や診療内容によって、電気、給排水、換気などの条件も異なります。
物販店・サービス店舗 ＝＝＝
物販店では、売場だけでなく、在庫保管、検品、搬入、スタッフスペースを確保します。
ガラス面の広さ、看板の位置、店内の見通しなど、通行人が入店しやすい外観をつくれるかも確認しましょう。
【東京と千葉県北西部で異なる店舗物件選び】
東京都内は面積・家賃・集客力のバランスが重要 ＝＝＝
東京都内では、駅から近い物件や人通りの多い路面店ほど、限られた面積を効率的に使う設計が求められます。
面積が小さい物件でも、厨房や収納を詰め込み過ぎると、スタッフの作業効率やお客様の快適性が低下します。
家賃だけでなく、限られた面積で必要な席数やサービスを実現できるか確認することが重要です。
千葉県北西部は駅前型と郊外型を使い分ける ＝＝＝
船橋市、市川市、松戸市、柏市、習志野市、八千代市、千葉市などでは、駅前の徒歩客を狙う店舗と、自動車での来店を想定する店舗で物件選びが変わります。
郊外型店舗では、駐車場の台数だけでなく、道路からの入りやすさ、看板の見え方、右折・左折での進入、周辺道路の混雑なども確認します。
地域の生活動線とターゲットの移動手段を理解したうえで、店舗の立地を選びましょう。
【店舗物件の契約前に内装会社へ相談するメリット】
店舗物件は、不動産上の条件がよいだけでは、開業に適しているとは判断できません。
内装会社が契約前に候補物件を確認することで、次のような点を検討できます。
・希望するレイアウトや客席数を実現できるか
・電気、給排水、空調、換気などの設備が足りているか
・どのような追加工事が必要になるか
・内装・設備工事の概算費用が予算に収まるか
・開業希望日までに設計、施工できるか
物件を契約してから問題が判明すると、計画変更や追加費用、開業延期につながる可能性があります。
気になる物件が見つかった段階で、図面や募集資料を内装会社と共有し、可能であれば契約前に現地を確認してもらいましょう。
【店舗物件の契約前に内装会社へ相談するメリット】
物件探し、店舗デザイン、設計、内装工事を別々の会社へ依頼すると、各社の見積り範囲や責任範囲が分かりにくくなる場合があります。
また、物件を先に決めた結果、希望するデザインや設備を実現するために高額な追加工事が必要になることもあります。
物件選びの段階からデザイン・設計・施工まで一括して相談すると、物件条件と内装計画を同時に検討できます。
デザイン性だけでなく、施工方法、設備条件、予算、工期まで一つの計画として調整できるため、予算オーバーや工事の手戻りを防ぎやすくなります。
【東京・千葉で店舗物件をお探しの方へ】
株式会社ビリーフデザインでは、東京都内・千葉県北西部を中心に、店舗物件選びからデザイン、設計、内装工事までトータルで対応しています。
飲食店、美容室、サロン、クリニック、物販店など、業種によって必要な設備や適した物件条件は異なります。
「候補物件で希望する店舗をつくれるか確認したい」
「物件取得費と内装工事費を含めた予算を相談したい」
「居抜き物件とスケルトン物件のどちらがよいか分からない」
このような場合は、物件を契約する前にご相談ください。
店舗づくりの専門的な視点から、物件の設備条件や必要な工事を確認し、開業後の運営まで考えた店舗づくりをご提案いたします。
【店舗物件選びに関するよくある質問】
店舗物件は契約前に内装会社へ相談できますか？
候補物件の募集資料や図面を基に希望する業態やレイアウトを実現できるか検討できます。
設備状況は現地確認が必要になるため、可能であれば契約前の現地調査をおすすめします。
居抜き物件なら内装工事費を抑えられますか？
既存の内装や設備を再利用できれば、工事費を抑えられる可能性があります。
ただし、設備の劣化やレイアウト変更、不要設備の撤去によって、スケルトン物件と同程度の費用がかかることもあります。
店舗物件を選ぶ際に最も重要なことは何ですか？
立地、家賃、広さだけでなく、希望する業態で営業でき、必要な内装・設備工事を総予算内で実現できるかを確認することです。
東京と千葉では店舗物件の選び方が違いますか？
東京都内では駅からの距離や人の流れ、限られた面積の活用が重要です。
千葉県北西部では、駅前型だけでなく、駐車場や道路からの入りやすさを重視する郊外型店舗も選択肢になります。
物件選びから内装工事まで一括で依頼するメリットは何ですか？
物件条件、デザイン、設備、工事費、工期を一つの計画として検討できます。契約後の追加費用や設計変更、工事の手戻りを防ぎやすい点がメリットです。
株式会社ビリーフデザイン
千葉県四街道市大日2055-10
電話番号043-304-1211
店舗・戸建て・マンション
物件選びの段階からデザイン・設計・施工までトータルプロデュース
ビリーフデザインは四街道市を拠点にリフォーム・リノベーション・注文住宅をご提供しております。
業界・業務知識を熟知した営業スタッフ、社内に設計士が在籍しており自由度の高い設計プランが可能、職人も在籍しておりますので管理された工事を致します。
＞＞＞ビリーフデザイン 会社概要はこちら
厳しい審査基準のある千葉県や千葉県四街道市内の保育所・小学校、公共施設 等の公共工事も行っております。
＞＞＞公共工事 施工事例はこちら
詳しくは専門のスタッフがご対応致します。
＞＞＞お問い合わせフォームはこちらから
お電話でもご対応しております。
＞＞＞☎0433041211
ＬＩＮＥ公式アカウントから問い合わせ希望の場合はこちらから友達追加後にトークからメッセージをお願い致します。
