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「小さなカフェや飲食店を開業したいけれど、内装工事にはいくらかかるのだろう」

「居抜き物件とスケルトン物件のどちらを選べばよいか分からない」

「物件を契約してから、希望する厨房設備を設置できないことが分かったらどうしよう」

東京都内や千葉県北西部で小さな飲食店を開業する場合、物件の広さを抑えることで家賃や初期費用を抑えやすくなります。

しかし、小さな店舗だからといって、内装工事費用が必ずしも安くなるとは限りません。

飲食店には、厨房設備、給排水、ガス、電気、換気、排気ダクト、空調など、営業に必要な設備があります。
店舗面積が小さくても、これらの工事が必要になるためです。

さらに、物件選びを家賃や立地だけで決めてしまうと、契約後に想定外の設備工事が発生し、予算を大きく超えてしまうことがあります。

この記事では、東京・千葉で小さな飲食店の開業を検討している方に向けて、内装費用の目安、居抜き物件とスケルトン物件の違い、失敗しない物件選びのポイントを解説します。

■ 小さな飲食店とは何坪くらいの店舗？

一般的に小さな飲食店としてイメージされるのは、10～20坪程度の店舗です。

業態やレイアウトによって異なりますが、おおよその規模は次のとおりです。

・10坪：カウンター中心のカフェ、バー、ラーメン店、テイクアウト店
・15坪：小規模なカフェ、居酒屋、定食店、菓子店
・20坪：客席を確保したカフェ、レストラン、居酒屋
・20坪以上：厨房や客席にゆとりを持たせた飲食店

小さな飲食店は、家賃や人件費を抑えながら開業できる点がメリットです。

一方で、限られた面積に厨房、客席、レジ、収納、トイレ、スタッフ動線などを配置しなければなりません。

坪数だけではなく、「その面積で必要な機能を実現できるか」という視点で物件を選ぶことが重要です。

■ 小さな飲食店の内装費用はいくら？

飲食店の内装費用は、店舗の広さだけで決まるものではありません。

主に、次の条件によって大きく変わります。

・居抜き物件かスケルトン物件か
・以前も飲食店として使われていたか
・厨房機器を再利用できるか
・電気・ガス・給排水の容量が足りているか
・排気ダクトを新設する必要があるか
・防水工事やグリストラップ工事が必要か
・外装や看板をどこまで変更するか
・使用する内装材や造作家具のグレード
・工事できる曜日や時間帯

■ 10～15坪の飲食店にかかる内装費用の目安

10～15坪程度の小さな飲食店では、内装工事費用の目安として、次のような範囲が考えられます。

上記はあくまでも一般的な目安です。
厨房機器、空調設備、設計費、看板工事、消防設備などを含むかによっても金額は変わります。

重飲食店や焼肉店、ラーメン店などは、強力な排気設備やガス設備、防水・防臭対策が必要になるため、カフェやテイクアウト店より費用が高くなる傾向があります。

正確な費用を把握するには、物件の現地調査と希望する業態・メニューを踏まえた見積もりが必要です。

■ 小さな店舗でも坪単価が高くなることがある

店舗が小さければ、内装費用も面積に比例して安くなると思われがちです。

しかし、飲食店では店舗面積に関係なく必要になる設備があります。

例えば、10坪の店舗でも次の工事は必要です。

・厨房設備工事
・給排水設備工事
・電気設備工事
・ガス設備工事
・換気。排気設備工事
・空調設備工事
・照明工事
・消防設備工事
・トイレ工事
・看板工事

これらの固定的な工事費用を小さな面積で割るため、坪単価だけで見ると、小規模店舗のほうが高くなる場合があります。

「10坪だから工事費用も半分になる」と考えず、開業に必要な設備を一つずつ整理して予算を立てることが大切です。

■ 居抜き物件とスケルトン物件の違い

小さな飲食店の物件を探すときに迷いやすいのが、居抜き物件とスケルトン物件のどちらを選ぶかです。

それぞれにメリットと注意点があります。

居抜き物件とは ＝＝＝

居抜き物件とは、前の店舗が使用していた内装や厨房設備、空調設備などが残っている物件です。

既存設備を活用できれば、内装工事費用と工事期間を抑えられる可能性があります。

主なメリットは次のとおりです。

・厨房やカウンターを再利用できる可能性がある
・給排水やガス設備が整っている場合がある
・スケルトン物件より早く開業できる可能性がある
・解体工事費を抑えやすい

ただし、設備が残っているからといって、すべて使用できるとは限りません。

厨房機器や空調設備が古い場合、開業後すぐに故障する可能性があります。
また、希望するメニューに必要なガス容量や排気能力が不足していることもあります。

居抜き物件では、次の点を確認しましょう。

・厨房機器の製造年と動作状況
・設備の所有者と造作譲渡の範囲
・リース品が含まれていないか
・空調設備の能力とメンテナンス状況
・給排水管の劣化や詰まり
・排気ダクトの位置と清掃状態
・既存レイアウトを変更できるか
・退去時の原状回復条件

設備の修理や交換が多くなると、結果的にスケルトン物件と変わらない費用がかかる場合もあります。

スケルトン物件とは ＝＝＝

スケルトン物件とは、内装や設備がほとんどなく、建物の躯体が見える状態の物件です。

厨房や客席を一から計画できるため、業態やコンセプトに合った店舗をつくりやすい点がメリットです。

一方で、床、壁、天井、厨房、給排水、電気、ガス、空調などを新設するため、居抜き物件より工事費用が高くなる傾向があります。

主なメリットは次のとおりです。

・厨房と客席を業態に合わせて設計できる
・店舗コンセプトを内装全体に反映しやすい
・新しい設備を導入できる
・配膳や調理の動線を一から計画できる

スケルトン物件は、初期費用が高くなりやすい一方、長期的に営業する店舗や、独自性の高いデザインを重視する店舗に向いています。

■ 小さな飲食店で失敗しない物件選び

飲食店の物件選びでは、立地、家賃、広さだけで判断しないことが大切です。

契約後に工事上の問題が見つかると、予算や開業スケジュールに大きな影響が出ます。

電気容量を確認する ＝＝＝

飲食店では、冷蔵庫、冷凍庫、製氷機、食器洗浄機、電子レンジ、エアコンなど、多くの電気設備を使用します。

カフェの場合は、エスプレッソマシンやコーヒーマシンの電気容量も確認が必要です。

既存の電気容量が不足していると、幹線の引き直しや電力会社への申請が必要になり、追加費用や工期が発生することがあります。

ガス容量を確認する ＝＝＝

ガスコンロ、フライヤー、オーブン、給湯器などを使用する場合は、必要なガス容量を確保できるか確認します。

前の店舗が軽飲食だった物件では、重飲食に必要なガス容量を確保できない場合があります。

建物の条件によっては容量を増やせないこともあるため、物件契約前の確認が重要です。

給排水設備を確認する ＝＝＝

厨房の位置は、給水管と排水管の位置に大きく影響されます。

排水経路が長い場合や十分な排水勾配を確保できない場合は、床を上げる工事が必要になることがあります。

また、排水管の口径が小さい、配管が劣化している、グリストラップを設置できないといった問題にも注意が必要です。

排気ダクトの経路を確認する ＝＝＝

飲食店では、調理時に発生する熱、煙、油、臭いを屋外へ排出する必要があります。

特に、焼肉店、居酒屋、ラーメン店、揚げ物を扱う店舗では、排気設備が重要です。

排気ダクトの新設が必要になった場合、建物の外壁や共用部分を通さなければならないことがあります。
管理会社や建物所有者の許可が得られず、希望する業態で営業できないケースもあります。

排気口の位置によっては、近隣住宅や上階テナントから臭いや騒音について指摘される可能性もあるため、事前の確認が欠かせません。

空調設備の能力を確認する ＝＝＝

飲食店の厨房は熱がこもりやすく、客席にも調理熱が伝わります。

既存のエアコンが残っていても、店舗面積や発熱量に対して能力が不足している場合があります。

夏場の厨房環境や客席の快適性にも影響するため、既存設備の年式だけでなく能力や設置位置まで確認しましょう。

用途・管理規約・工事条件を確認する ＝＝＝

物件によっては飲食店の営業が認められていても、業態に制限が設けられている場合があります。

例えば、次のような条件です。

・軽飲食のみ営業可能
・深夜営業不可
・アルコール提供不可
・臭いや煙が多い業態は不可
・外壁への排気ダクト設置不可
・看板の大きさや設置場所に制限がある
・工事できる曜日や時間が決められている

不動産会社から「飲食店可」と説明されても希望する業態まで認められているとは限りません。
賃貸借契約書や管理規約まで確認する必要があります。

■ 厨房と客席のレイアウトで確認したいポイント

小さな飲食店では、限られた面積を有効に使う設計が求められます。

ただし、客席数を増やすことだけを優先するとスタッフが動きにくくなり、サービスの質や回転率が下がる可能性があります。

調理から提供までの動線を短くする ＝＝＝

厨房、配膳口、客席、返却場所、洗い場の位置関係を整理し、スタッフが無駄なく移動できるレイアウトを検討します。

調理スタッフと接客スタッフの動線が頻繁に交差すると、料理の提供が遅れたり、接触事故が起きたりする原因になります。

テイクアウト客の待機場所を設ける ＝＝＝

テイクアウトに対応する店舗では、注文、会計、商品の受け渡しまでの流れを考える必要があります。

待機場所がないと、店内客の動線と重なったり、入口付近が混雑したりします。

デリバリーサービスを利用する場合は、配達員の待機・受け取り場所も計画しておくと安心です。

収納とごみ置き場を確保する ＝＝＝

小さな店舗では、客席と厨房を優先するあまり、食材、食器、包材、清掃用品などの収納が不足しやすくなります。

ごみの一時保管場所や搬出経路も、物件選びの段階で確認しておきましょう。

少ない面積でも印象に残る場所をつくる ＝＝＝

内装全体に費用をかけなくても、入口、カウンター、照明、壁面など、お客様の目に入りやすい場所へデザインの重点を置くことで、店舗の印象を高められます。

写真を撮りたくなる場所を一つ設けることも、SNSでの認知拡大につながります。

■ 飲食店の営業許可と工事前の確認

飲食店を営業するには、業態に応じた営業許可や届出が必要です。
営業許可を受ける店舗は、自治体が定める施設基準を満たす必要があります。

▶ 厚生労働省の営業許可・営業届出に関する案内

例えば千葉市では、工事着工前に設計図面などを持参して保健所へ事前相談するよう案内しています。
また、申請から許可までには一定の期間が必要です。

▶ 千葉市「飲食店・食品関係の営業許可」

消防関係の届出や設備についても確認が必要です。
東京都内では、工事内容や店舗の使用開始に関する届出が必要になる場合があります。

▶ 東京消防庁「店舗等の新規開始に伴う届出」

必要な手続きや基準は、所在地、建物、店舗の規模、業態によって異なります。
物件契約前または設計の早い段階で、管轄の保健所や消防署へ相談することが重要です。

■ 東京・千葉で小さな飲食店を開業するポイント

東京都内は賃料と工事条件を総合的に判断する ＝＝＝

東京都内では、駅から近い物件や人通りの多い物件ほど、賃料や保証金が高くなる傾向があります。

賃料を優先して狭い物件を選ぶと、厨房や客席のレイアウトが難しくなる可能性があります。

また、ビル内の店舗は工事時間、資材の搬入経路、エレベーターの使用、排気ダクトの設置などに制限が設けられていることがあります。

物件取得費だけでなく、内装工事費や運転資金を含めた総予算で判断しましょう。

千葉県北西部は駐車場と商圏も確認する ＝＝＝

船橋市、市川市、柏市、松戸市、習志野市、八千代市などの千葉県北西部では、駅前型と郊外型で物件選びの基準が異なります。

駅前では徒歩客からの視認性や通行量、郊外では駐車場の台数や道路からの入りやすさが重要です。

周辺住民の年齢層、平日と休日の人通り、競合店舗、テイクアウト需要なども確認し、予定している業態と商圏が合っているか判断しましょう。

■ 小さな飲食店の内装費用を抑える方法

物件契約前に施工会社へ相談する ＝＝＝

費用を抑えるうえで最も重要なのは、物件を契約する前に施工会社へ相談することです。

現地調査を行うことで、設備容量、配管、排気経路、工事条件などを確認できます。

契約前に内装工事の概算費用を把握できれば、「家賃は安かったが、設備工事に多額の費用がかかった」という失敗を防ぎやすくなります。

既存設備をすべて残そうとしない ＝＝＝

居抜き物件では、既存設備を再利用することで費用を抑えられます。

ただし、古い設備を無理に残すと、開業後の故障や修理費につながることがあります。

残す設備、修理する設備、交換する設備を専門家と一緒に整理することが大切です。

内装デザインに優先順位をつける ＝＝＝

予算が限られている場合は、すべての場所へ同じように費用をかける必要はありません。

店舗コンセプトと集客への効果を考えながら、費用を配分しましょう。

入口、看板、カウンター、照明など、お客様の印象に残りやすい場所を優先し、バックヤードや見えにくい部分は仕様を調整します。

物件選び・設計・施工を一括で依頼する ＝＝＝

物件探し、デザイン、設計、施工を別々の会社へ依頼すると、物件条件と設計内容、工事予算の調整に時間がかかることがあります。

物件選びの段階から設計・施工会社へ相談すれば、希望する店舗が実現できるか、どの程度の工事費用が必要かを同時に検討できます。

設計と施工を一括して進めることで、予算の優先順位が共有しやすくなり、設計後の大幅な見積もり増加や手戻りも防ぎやすくなります。

■ 小さな飲食店の開業でよくある失敗

小規模な飲食店では、次のような失敗に注意が必要です。

・家賃だけで物件を決めてしまった
・物件契約後に施工会社へ相談した
・排気ダクトを設置できなかった
・電気やガスの容量が不足していた
・厨房機器の寸法が合わなかった
・客席を増やし過ぎて通路が狭くなった
・収納やごみ置き場を確保していなかった
・工事費用に予算を使い過ぎて運転資金が不足した
・保健所や消防署への相談が遅れた
・看板の設置条件を確認していなかった

これらの多くは、物件契約前の現地調査と事前相談によって回避できる可能性があります。

■ 東京・千葉の小さな飲食店づくりはビリーフデザインへ

小さな飲食店の開業では、限られた面積と予算のなかで厨房の使いやすさ、客席数、スタッフ動線、店舗デザインをバランスよく計画する必要があります。

株式会社ビリーフデザインでは、東京都内・千葉県北西部を中心にカフェ、居酒屋、テイクアウト店などの店舗づくりを行っています。

物件探しの段階から、デザイン、設計、内装工事まで一括してご相談いただけます。

・検討中の物件で希望する飲食店を開業できるか
・居抜き設備をどこまで再利用できるか
・内装工事にはどの程度の費用がかかるか
・厨房と客席をどのように配置すればよいか
・開業予定日までに工事を完了できるか

このような疑問にも、物件の条件やご予算を確認しながらご提案いたします。

物件を契約した後では、変更できない設備条件や工事条件が見つかることもあります。

東京都内・千葉県北西部で小さな飲食店の開業をご検討中の方は、物件を契約する前にお気軽にご相談ください。

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